Het in kaart brengen van een complex of woning aan de hand van de benodigde kengetallen, zodat eenvoudig een woningwaarderingsstelsel (WWS)-berekening kan worden gemaakt.
Wat is het woningwaarderingsstelsel (WWS)
Het woningwaarderingsstelsel (WWS), onderdeel van de Wet Betaalbare Huur, is een puntensysteem gebaseerd op verschillende factoren zoals oppervlakte, voorzieningen, energielabel en de WOZ-waarde. Sinds juli 2024 is het gebruik van het WWS verplicht bij het vaststellen van de maximale huurprijs.
Onze opdrachtgever
Een woningcorporatie met ruim 5.600 verhuureenheden (VHE) voor studenten en PHD’ers in Midden-Nederland heeft TDC gevraagd om voor meerdere gebouwen/complexen WWS- en gebruiksoppervlakteberekeningen (GO) op te stellen.
Rubrieken binnen het woningwaarderingsstelsel
Afhankelijk van het woningtype wordt een woning binnen het WWS getoetst op verschillende rubrieken. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. Onder onzelfstandige woonruimte vallen verblijfsruimten die gedeeld worden door meerdere bewoners.
Gegevens aanleveren voor de woningwaarderingsstelsel berekening (WWS)
Voor de bijna 200.000 m² aan woonoppervlakte zijn per verhuureenheid (VHE) diverse kengetallen overzichtelijk in kaart gebracht. Deze vormen de basis voor de latere WWS-berekening en zijn onderverdeeld in drie essentiële onderdelen die gezamenlijk het fundament vormen voor de uiteindelijke puntentoekenning.
1. Oppervlakte verhuureenheid (VHE)
In het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel wordt de oppervlakte per verhuureenheid (VHE) meegeteld op basis van de gebruiksoppervlakte (GO) (https://www.tdcengineering.nl/cases/omzetten-tekeningen-uitvoeren-nen-2580/).
De oppervlakte van gemeenschappelijke verblijfsruimtes wordt hierbij verdeeld over het aantal VHE’s dat er toegang toe heeft. Het toegekende aandeel wordt vervolgens opgeteld bij de oppervlakte van de betreffende zelfstandige woonruimte.
2. Voorzieningen complex
Ook de aanwezige voorzieningen in een complex worden meegenomen in de woningwaarderingsstelselberekening. Daarbij wordt gekeken naar de aanwezigheid van toiletten, wastafels, badkuipen, douches, centrale verwarmingsinstallaties (CV), keukenblokken, inbouwovens, koelkasten, magnetrons en afzuigkappen.
Voor elk van deze voorzieningen wordt bepaald of ze zich bevinden in de gemeenschappelijke verblijfsruimte of in de zelfstandige woonruimte. Net als bij de gebruiksoppervlakte worden voorzieningen in gemeenschappelijke ruimten verdeeld over de betreffende verhuureenheden (VHE). Alle voorzieningen worden per stuk gerekend, met uitzondering van het keukenblok, waarbij de oppervlakte bepalend is.
3. Algemene kwaliteitsfactoren
Naast voorzieningen zijn er ook algemene kwaliteitsfactoren die invloed hebben op de woningwaarderingsstelselberekening. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de aanwezigheid van thermostatische radiatorkranen. Ook buitenruimtes en fietsenbergingen vallen onder deze kwaliteitsfactoren.
4. Aftrekpunten
Naast het toekennen van punten voor aanwezige voorzieningen kunnen bepaalde factoren ook leiden tot aftrekpunten. Hiervoor moeten de volgende zaken in kaart worden gebracht:
– of de totale oppervlakte van een VHE minder is dan 8 m²,
– of het glasoppervlak in de woonkamer minder is dan 0,75 m²,
– en of de woonruimte zich op vijf of meer bouwlagen bevindt zonder toegang tot een lift.
