Voor onze klanten ontwikkelen wij een Basis BIM Model in 2D of in 3D, welke is gebaseerd op hun wensen. Dit wordt door onze tekenaars opgezet in verschillende tekenpakketten zoals Revit, Allplan of Autocad. 

In ons dienstenoverzicht vindt u onze diensten terug. Het betreffen diverse soorten (bouwkundige)tekeningen welke allen uit het basis model worden gegenereerd. Onze tekeningen zijn opgezet volgens een BIM Basis Leverings–specificatie (ILS) en de objecten zijn voorzien van een viercijferige NL-SfB variant-elementencode. 

Informatie

Uit ons 3D model (van het gebouw) kunnen wij hoeveelheden halen ten behoeve van onder meer meerjaren onderhoud (MJOB). Deze informatie kan in verschillende formaten aangeleverd worden, waaronder Excel, waarmee ze geïmporteerd kunnen worden in andere software programma’s. Hierbij valt te denken aan informatie over gebruikte materialen met daarbij hoeveelheden van elementen zoals kozijnen, glas, maar ook wanden, geveloppervlakte, dakoppervlakte, etc. Met deze informatie, welke rechtstreeks uit het 3D model komt, kunnen offertes aangevraagd of gecontroleerd worden bij onderhoudsbedrijven. Denk aan bijvoorbeeld schilders of dakspecialisten. Deze informatie kan ook worden verwerkt in programma’s ten behoeve van bijvoorbeeld meerjarenonderhoud. 

Mutatieproces

Doordat voor de gebouwen de mutaties en revisies frequent worden verwerkt, is de data welke uit het model komt altijd actueel. Hierover maken wij met onze klanten afspraken met welke doorlooptijd deze mutaties worden verwerkt. 

Bij installatietekeningen zien we vaak gebeuren dat deze tijdens het bouwproces gemaakt zijn, waarna ze in de kast opgeborgen worden. Wanneer er wijzigingen of verbouwingen zijn, wordt veelal alleen van het gedeelte dat gewijzigd is, een tekening gemaakt, die weer in de kast of op het netwerk verdwijnt. 
Waar we u in kunnen ondersteunen is om al deze losse tekeningen weer te gaan bundelen in het actuele project en dit bij gaan houden door bij wijzigingen deze tekeningen op te vragen en weer te verwerken in het project. U houdt hiermee uw data actueel en bij toekomstige wijzigingen kunt u snel de gewenste data opvragen en verspreiden naar de onderaannemers. Wanneer de onderaannemers de wijzigingen verwerkt hebben kan TDC Engineering deze weer als laag (layer) in het project inbrengen en de data weer actueel maken.  

Soorten installatietekeningen

Voor meerdere opdrachtgevers houden we de gegevens van de gebouwen actueel en onderscheiden we de volgende installatietekeningen: 

• E en W-installatie tekeningen: ieder gebouw heeft een E en W-installatie. In de NEN 3140 wordt omschreven aan welke voorwaarden de elektrische installaties voor een veilig gebruik moeten voldoen. In ieder gebouw dienen actuele E en W-installatie tekeningen aanwezig te zijn voor gebruikers en bezoekers;  
• Waterinstallatie: Denk hierbij aan waterleidingen. De legionella controle en registratie van waterleidingen ter bescherming van gebruikers en bezoekers; 
• Luchtbehandelingsinstallatie: hierin wordt vastgelegd hoe de installatie in/door het gebouw loopt, denk aan een verwarmingsinstallatie (bijvoorbeeld Gas) een koelinstallatie of installaties voor ventileren en conditioneren;  

• Riolering: waar ligt mijn riolering. Deze zijn nodig om tijdens de bouw een (weg) aansluiting te kunnen maken;  
• Brandmeldcentrale: in een brandmeldplattegrond wordt vastgelegd op welke locatie in het gebouw een brandmelder is geactiveerd. Deze plattegrond wordt opgehangen bij de brandmeldcentrale en geeft inzicht in de melderinformatie op het display van de brandmeldinstallatie; 
• Internetbekabeling: hierin worden alle kabels vastgelegd met hun specifieke eigenschappen en nummering. 

Een complexsituatie is een overzicht van een complex of eventueel een hele wijk die in het bezit zijn van bijvoorbeeld een woningcorporatie of zorginstelling. Het bezit op de situatie kan op diverse manieren weergegeven worden, denk hierbij aan bijvoorbeeld ingekleurde energie labels of strategisch voorraadbeheer.  

Door middel van een donkergrijze filling wordt weergegeven wat het bezit binnen het ‘huidige’ complex is. Door middel van een lichtgrijze filling wordt het overige bezit buiten het ‘huidige’ complex weergegeven. Het is mogelijk de complexsituaties uit te breiden door het creëren van extra bladen. Hierop kan bijvoorbeeld het energielabel van alle woningen en gebouwen worden weergegeven of doormiddel van kleuren het strategische voorraadbeheer van een wijk of een complex. 

Waarvoor heb je een complexsituatie nodig? 

De complexsituaties geven op een duidelijke wijze een overzicht van het desbetreffende complex en geven een goed inzicht in waar het zich bezit bevind in een straat, wijk of plaats. 

Deze situatie kunnen corporaties bijvoorbeeld meegeven aan aspirant huurders wanneer zij naar hun potentiële huurwoning toe gaan om te bezichtigen. 

Wanneer je denkt aan de strategie van een corporatie t.b.v. het eventueel verkopen en of onderhouden van complexen, kun je eenvoudig inzichtelijk maken hoe het plan in de wijk eruit ziet voor de komende jaren. Doormiddel van kleurgebruik kun je de strategie op een eenvoudige en duidelijk wijze kenbaar maken bij bijvoorbeeld gesprekspartners. 

Voor zorginstellingen kunnen situaties gemaakt worden waarop je in een oogopslag kunt zien waar zich panden bevinden in een bepaalde regio of plaats. 

Wat kost een complexsituatie? 

De kosten voor het maken van de situaties is erg afhankelijk van de omvang van het project en de hoeveelheid informatie dat je er in wilt stoppen. 

Te denken valt aan het aantal verschillende informatielagen zoals, bezit, energie prestatie advies label of strategisch voorraad en de omvang van het vastgoed dat verwerkt moet worden. 

TDC Engineering maakt op verzoek een prijsvoorstel waarin alle wensen van u als klant meegenomen worden. Tijdens het bespreken van deze offerte worden eventueel wensen bijgesteld en kunnen wij bij goedkeuring beginnen met de uitvoerig hiervan. 

Een EPA label (energielabel) is verplicht bij de verkoop van een woning. Daarnaast zijn woningverhuurders zoals woningbouwcorporaties en particuliere verhuurders verplicht om een EPA label van de verhuurde woningen te hebben. Daarnaast levert een EPA label huurpunten, volgens de WWS (woningwaarderingsstelsel), voor de woningen op. Met deze extra huurpunten mag een hogere maximale huur worden gerekend dan zonder EPA label. Hoe hoger het EPA label, hoe meer extra huurpunten mogen worden doorberekend. 

Een woning met een goede energieprestatie verbruikt minder energie dan een woning met een slechte energieprestatie. Een goede energieprestatie is daarmee goed voor het milieu en zorgt voor lagere energiekosten. Voor zowel de verkoop van een particuliere woning als het verhuren van een woning is een goed EPA label belangrijk. Zodra een kopende partij ziet dat een woning weinig energie verbruikt, wordt dit als pluspunt van de woning gezien. Wanneer de energieprestatie van een huurwoning wordt verbeterd, resulteert dit in extra huurpunten. 

Soorten tekening/bestanden
Hierbij kun je denken aan plattegronden per verdieping, technisch en niet technisch weergegeven, gevelaanzichten, doorsnedes, complexoverzicht of een situatie van een gebouw. Per gebouw kan er ook weer onderscheid in het soort tekening worden gemaakt. Denk hierbij aan tekeningen voor brandveiligheid, installaties, gebruiksoppervlakte (GBO), beveiliging etc. 

Zoeken bestanden
U kunt gebruikmaken van een ingebouwde zoekfunctie, waardoor u snel een bestand of map kunt vinden. 

PDF weergave en afdrukken
PDF-bestanden worden standaard met een interne PDF-viewer geopend. De viewer heeft een aantal handige functies zoals een zoom functie, waarmee je kunt in-en uitzoomen. Daarnaast kun je gebruikmaken van een aantal vooraf gedefinieerde zoomniveaus, zoals een scherm vullend zoomniveau. U kunt eenvoudig de geselecteerde tekening afdrukken of downloaden, door gebruik te maken van de juiste icoon. 

Bestanden of mappen uploaden
U kunt zelf, snel en eenvoudig u eigen bestanden en mappen uploaden in een map “te verwerken opdrachten”, waarmee u TDC Engineering de opdracht kunt geven een mutatie te verwerken of bestand te bekijken. Hierdoor hebt u een eenduidige werkwijze voor het verwerken van mutaties van uw tekeningen en altijd het meest actuele bestand beschikbaar. 

Bestanden delen
Tekeningen en bestanden in de online vastgoedbeheer tool kunnen door u met verschillende partijen worden gedeeld. Denk hierbij aan het uitwisselen van een plattegrond in .DWG formaat met uw installateur. Hierdoor kan deze met zijn eigen specifieke software de mutatie van de installatie intekenen op de recente plattegrond welke hij heeft ge-upload. Zodra hij deze heeft verwerkt kan hij hem weer aanbieden in de vastgoedbeheer tool, waardoor u of onze medewerkers hem kunnen controleren en in de juiste rubriek kunt wegschrijven. Hiermee bespaart u geld, daar uw installateur niet eerst zelf een plattegrond moet maken. U kunt een tijdsperiode instellen voor het delen van bestanden. 

Rechten toekennen
TDC Engineering kan voor uw organisatie gebruikers aanmaken met verschillende rechten. Hierbij kunt u denken aan gebruikers die alleen kunnen inzien en printen, maar gebruikers welke toegang hebben de DWG-formaten, die ook kunnen bewerken. De “Admin-functie” blijft bij TDC Engineering. 

Vastgoedbeheer handleiding
In onze tool is een eenduidig en eenvoudig werkende handleiding ingebouwd, waardoor u op een snelle wijze de tool kunt leren gebruiken. 

Service Level Agreement (SLA)
TDC Engineering heeft een dienstenovereenkomst opgesteld waarin afspraken tussen aanbieder en afnemer zijn vastgelegd. Hierin zijn onder meer zaken als hosting, response tijd in geval storing, beschikbaarheid en toegankelijkheid van de data omschreven. 

Bij nieuwbouw worden nog steeds onnodig veel faalkosten gemaakt. Schattingen over de hoogte van deze faalkosten lopen uiteen, maar alle schattingen zijn hoog. Het gaat hierbij om enkele, tot tientallen procenten van de omzet. Over de gehele bouwsector gaat het om vele miljarden euro’s! 

Door gebruik te maken van de BIM methode, kunnen veel van deze faalkosten voorkomen worden. Doordat alle betrokken partijen van hun eigen werkzaamheden een model maken en door deze modellen allemaal samen te voegen, kunnen eventuele fouten in een vroeg stadium ontdekt worden. Indien er een leiding door een dragende balk moet en hier geen rekening mee gehouden is, kan voordat de bouw begint al door de constructeur gekeken worden of het mogelijk is om een sparing in de balk te maken. Blijkt deze sparing niet mogelijk, dan kan de installateur voor de bouw bekijken of het niet efficiënter is om de leidingen op een hele andere plaats in het gebouw aan te leggen. 

Bij bestaande gebouwen heeft het BIM model weer geheel andere voordelen. Het grootste voordeel is dat alle informatie uit een model gehaald wordt. Indien er ergens in het gebouw een mutatie plaats vindt, hoeft dit maar op een plek te worden verwerkt, maar als er vervolgens informatie uit het model gehaald wordt, is deze mutatie wel overal verwerkt. Als bijvoorbeeld een ruimte aangepast wordt en daarbij een wand verplaatst wordt, hoeft alleen maar de bouwkundige tekening aangepast te worden. Als vervolgen de tekening met daarop de informatie over brandveiligheid wordt geopend, is hier de wand automatisch ook verplaatst. Nu hoeft alleen maar gecontroleerd te worden of er nog informatie met betrekking tot de brandveiligheid moet worden aangepast. Mutaties hoeven dus maar op een plek verwerkt te worden. 

Waarom is een splitsingstekening nu zo belangrijk? De splitsingsakte kan alleen maar goedgekeurd worden wanneer er ook een splitsingstekening toegevoegd is, dit is verplicht. Om duidelijk te maken welke onderdelen van een kavel of een gebouw van elkaar gesplitst zijn, geeft de tekening een goed beeld. Dit is voor de eigenaar een belangrijk hulpmiddel om zo onduidelijkheden over waar de grenzen lopen te kunnen aanduiden. Belangrijk hierbij is wel dat de splitsingstekening te allen tijden actueel is. Op de splitsingstekeningen wordt duidelijk aangeven wat eigendom is of wat eventueel gemeenschappelijk is. 

Wanneer ben je een splitsingstekening nodig? Denk hierbij aan de volgende situaties: 

• Woningverkoop uit een blok van een woningcorporatie; 
• Appartementencomplex nieuwbouw; 
• Splitsen zakelijk vastgoed met woningen daarboven; 
• Dakopbouw bij een appartementencomplex; 
• Samenvoegen van 2 adressen tot 1 woning. 

Waaraan moet een splitsingstekening voldoen?

Een splitsingstekening moet aan bepaalde eisen voldoen die terug te vinden zijn op de website van het Kadaster. Op deze website wordt puntsgewijs toegelicht waaraan de tekening moet voldoen. Denk hierbij aan eigendom of gemeenschappelijk, te gebruiken lijndiktes, arceringen, situatie en teksten. Dit alles is om de splitsingstekening zo eenvoudig mogelijk op te zetten waardoor deze makkelijk in gebruik is. In tegenstelling tot een bouwkundige tekening is een splitsingstekening een schematische weergave van het geheel. Door middel van lijn diktes te gebruiken wordt op de splitsingstekening duidelijk welke onderdelen er worden onderscheiden. Dikke lijnen worden bijvoorbeeld gebruikt voor privé-eigendom, dunne lijnen worden gebruikt voor gemeenschappelijke ruimtes zoals gezamenlijke tuinen, galerijen en trappenhuizen. De splitsingstekening wordt op schaal uitgetekend zodat dit altijd goed na te meten is. Zaken die altijd op de splitsingstekening komen te staan zijn: 

• Plattegronden per verdieping; 
• Situatie van het perceel; 
• De gebruikte schaal van de tekening; 
• Tekst in te vullen door notaris. 

TDC Engineering heeft ruime ervaring met het uitwerken van splitsingstekeningen voor bijvoorbeeld woningcorporaties en zorginstellingen. Wanneer u in contact met ons komt om splitsingstekeningen te laten uitvoeren gaan we inventariseren wat u als klant aan beschikbaar materiaal heeft en of dat afdoende is om de splitsingstekening te maken. Mocht dit niet zo zijn dan kan er geadviseerd worden om een opname te laten plaatsvinden om het gebouw in kaart te brengen om zo toch tot juiste splitsingstekeningen te komen. Bij opdracht wordt er altijd met u als opdrachtgever een planning doorgesproken wanneer de splitsingstekeningen gereed zullen zijn.

Ontruimingsplattegronden zijn bedoeld om aanwezigen in een gebouw te informeren hoe ze het gebouw in geval van nood op een veilige manier kunnen verlaten. Aangezien het vaak gaat om mensen die geen veiligheidskundige achtergrond hebben werken plaatjes beter dan tekst.  

Een ontruimingsplattegrond moet ten minste informatie bevatten over: 

• Alle relevante (nood) uitgangen;
• De horizontale en verticale vluchtroute (vloeren, trappen, hellingbanen);
• De elementaire brandbestrijdingsmiddelen.

Ook moet een ontruimingsplattegrond eenvoudigheid tonen en goed leesbaar zijn voor personen die geen technische tekeningen kunnen lezen. 

Net als bij de gebruiksvergunning en gebruiksmeldingstekeningen worden de ontruimingstekeningen conform NEN 1414 en NTA 8112 opgezet. Zo behoud je samen met de gebruiksvergunning en gebruiksmeldingstekeningen één huisstijl voor het gehele gebouw.  

Voor de eenduidigheid en herkenbaarheid op de plattegronden moeten de symbolen zoveel mogelijk gelijk zijn aan de symbolen die volgens NEN 3011 en NEN 6088 worden opgezet. In een legenda worden alleen de symbolen benoemd die daadwerkelijk op de ontruimingstekeningen terug te vinden zijn. Dat is anders dan bij de gebruiksvergunning en gebruiksmeldingstekeningen, daar worden alle symbolen weergegeven in een legenda.  

Een ontruimingsplattegrond wordt in een gebouw altijd aangetoond als zijnde ‘ontruimingsplattegrond’ en je ziet altijd waar jij je in een gebouw bevindt. De omgevingsvergunningen en gebruiksmeldingstekeningen worden dan uiteindelijk opgehangen waar veel mensen komen. Denk dan bijvoorbeeld aan trappenhuizen, liften, gangen en in de buurt van koffieautomaten. 

 Als TDC Engineering nemen we u graag mee in het traject als het gaat om de veiligheid binnen een gebouw. Wij werken volgens de norm NEN 1414 en geven u advies waar nodig is. De tekeningen die wij aanleveren worden uitgewerkt conform NEN 1414 en voldoen altijd aan de wet- en regelgevingen van de overheid. Ook helpen we u als er eventuele wijzigingen binnen het gebouw plaats vinden, zodat alle brandveiligheidstekeningen altijd up-to-date zijn.  

Voor gebouwen die dienen als nachtverblijf voor personen of gebouwen die dienen als dagverblijf voor meer dan 10 personen en jonger dan 12 jaar of meer dan 10 personen met een verstandelijke of lichamelijke achterstand. Houdt er rekening mee dat de aantallen per gemeenten kunnen verschillen.  

Is er een wijziging binnen het gebouw, dan dient er een nieuwe gebruiksvergunning aangevraagd te worden bij de gemeente.  

Een gebruiksmelding doorloopt dezelfde stappen/regels als die van een gebruiksvergunning. Het enige verschil is dat de gebruiksmelding pas wordt toegepast als één van de volgende gevallen aanwezig is in een gebouw: 

• Zich meer dan 50 personen tegelijkertijd in het gebouw bevinden; 
• Een gebouw meer dan 5 kamers/woningen bevat;
• Door een gelijkwaardige oplossing aan de brandveiligheidseisen van het gebruiksbesluit te voldoen. 

Een omgevingsvergunning en een gebruiksmelding laten door middel van een plattegrond van het gebouw alle informatie zien wat gebruikt kan worden als er brand uitbreekt of een andere calamiteit in een gebouw is gebeurd. Op deze plattegronden vind je onder andere wat de vluchtroute in een gebouw is en waar eventuele benodigdheden hangen of staan waar je tijdens een noodsituatie gebruik van kunt maken. Ook vind je de brandcompartimenten in een gebouw of eventuele brandscheidingen. De plattegronden worden opgezet conform NEN 1414 en NTA 8112. De kleuren van de brandscheidingen worden bijvoorbeeld bepaald conform NEN 1414. Zo vind je in ieder gebouw een plattegrond met dezelfde soorten symbolen en kleuren terug waardoor er geen verwarring ontstaat.  

Wat houdt de NEN 1414 precies in en waarom is het belangrijk voor een omgevingsvergunning en een gebruiksmelding?

De NEN 1414 beschrijft de weergave van vluchtwegen en veiligheidsvoorzieningen op ontruimings– en aanvalsplattegronden. Deze norm geldt voor plattegronden van gebouwen, openbare voorzieningen, technische installaties en fabrieken. 

Naast de aanwijzingen voor het gebruik van symbolen bevat de norm ook eisen voor de inrichting en het ontwerp van de plattegronden. Verder bevat de norm informatie over het maken van veiligheidsplattegronden. 

Voor de eenduidigheid en herkenbaarheid op de plattegronden moeten de symbolen zoveel mogelijk gelijk zijn aan de symbolen die volgens NEN 3011 en NEN 6088 worden gebruikt. In een legenda worden alle symbolen weergegeven.  

Bij brandveiligheid binnen een gebouw gaat het om een veilige woon- en werkplek. Om aan de brandveiligheid van een gebouw te voldoen zijn er aantal regels opgesteld vanuit de overheid. Denk hier dan bijvoorbeeld aan bepaalde regels volgens het bouwbesluit 2003-2012, een omgevingsvergunning, Vluchtplan conform NEN 1414 enzovoort. Natuurlijk is dit afhankelijk van het gemeenschappelijke belang in een gebouw. Zo heb je gebouwen waar veel mensen tegelijkertijd in kunnen zitten bijvoorbeeld, scholen kantoorpanden maar je hebt bijvoorbeeld ook te maken met grote fabriekshallen en gevaarlijke stoffen. Zo wordt er bij elk verschillende functie van een gebouw bepaalde eisen gesteld om de brandveiligheid zo goed mogelijk te hanteren. 

Voor bepaalde gebouwen heb je ook een gebruiksmelding nodig, dat geldt als je: 

• Meer dan 50 personen tegelijkertijd in het gebouw bevinden 
• Een gebouw meer dan 5 kamers/woningen bevat 
• Als er een andere brandveiligheid wordt toegepast dan de hoofdstukken 6 en 7 van het bouwbesluit 2012. 

In het bouwbesluit van 2012 wordt de brandveiligheid van een gebouw meegenomen zodat je risico’s binnen een gebouw minimaliseert, het voorkomen van slachtoffers of het razendsnel verspreiden van een brand. Belangrijke hoofdstukken binnen het bouwbesluit zijn; 

• Het voorkomen van brand 
• Uitbreiding van een brand 
• Veilig vluchten bij een branduitbraak 
• Bestrijden van een brand 

Hoewel er dan nog niet gegarandeerd wordt dat het gebouw veilig is wil je bij elk gebouw het brandgevaar zoveel mogelijk minimaliseren en mocht er toch iets gebeuren wil je een plan hebben zodat iedereen op een veilige manier het gebouw kan verlaten.   

Voor speciale gebouwen zoals verpleeghuizen, kinderdagverblijven, en horeca is ook een gebruiksvergunning vereist.  

• Onbebouwde terreinoppervlakte;  
• Bebouwde terreinoppervlakte;  
• Overbouwde terreinoppervlakte;  
• Onderbouwde terreinoppervlakte.  

Vloeroppervlakten van een gebouw moeten in NEN 2580 worden onderscheiden in:  

• Brutovloeroppervlak (BVO);  
• Nettovloeroppervlak (NVO);  
• Tarra-oppervlak (TO);  
• Gebruiksoppervlak (GO);  
• Verhuurbare vloeroppervlak (VVO).  

Inhouden van een gebouw moeten in NEN 2580 worden onderscheiden in:  

• Bruto inhoud  
• Netto inhoud  

Bruto vloeroppervlak (BVO)

De bruto vloeroppervlak (BVO) van een ruimte of een groep van ruimten, van een gebouw, is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. 

Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie. Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto vloeroppervlak van de binnenruimte. 

De bruto vloeroppervlak van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticale projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding. Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlak wordt niet meegerekend een schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4 m2. Bij de bepaling van de grenslijn van een vloeroppervlakte moet worden genegeerd: een nis, een uitsparing en een uitspringend bouwdeel, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2. 

Voor diverse partijen is het belangrijk om aan te tonen dat een gebouw volgens NEN 2580 is berekend. Om aan te tonen dat een gebouw volgens NEN 2580 is berekend, kan een meetrapport worden opgesteld. Meetrapporten worden opgesteld volgens NTA 2581, in NTA 2581 staat omschreven aan welke eisen een meetrapport moet voldoen.  

Gebruiksoppervlak (GO of GBO)

De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. 

Bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte worden niet meegerekend: 

• de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5 m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d.; 
• een liftschacht; 
• een trapgat, schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4 m2; 
• een vrijstaande bouwconstructie (niet zijnde een trap) en een leidingsschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan of gelijk is aan 0,5 m2; 
• een dragende binnenwand. 

Bij de bepaling van de grenslijn van een vloeroppervlakte moet worden genegeerd: een nis, een uitsparing en een uitspringend bouwdeel, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2. 

Netto vloeroppervlak (NVO)

De netto vloeroppervlak (NVO) van een gebouw is de som van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. De netto vloeroppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies van de afzonderlijke ruimten. De netto vloeroppervlak van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk is omsloten en daardoor geen vaste buitenomgrenzing heeft, is gelijk aan de verticale projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding. 

Bij de bepaling van de netto vloeroppervlak wordt niet meegerekend: 

• de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5 m; 
• een schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4 m2; 
• een vrijstaande kolom of een vrijstaande dragende wandschijf, indien het grondvlak daarvan groter is dan of gelijk is aan 0,5 m2; 
• de oppervlakte van een vrijstaande niet-toegankelijke leidingsschacht, indien het grondvlak daarvan groter is dan of gelijk is aan 0,5 m2. 

Bij de bepaling van de grenslijn van een vloeroppervlakte moet worden genegeerd: een nis, een uitsparing en een uitspringend bouwdeel, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2. 

Tarra oppervlak (TO)

De TO van een ruimte, van een groep van ruimten of van een gebouw is gelijk aan het verschil van de bruto vloeroppervlak en de netto vloeroppervlak van de desbetreffende ruimte, groep van ruimten of van het gebouw. 

Verhuurbare vloeroppervlak (VVO)

De verhuurbare vloeroppervlak van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie. Ter plaatse van raamopeningen wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5 m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. 

Bij de bepaling van de verhuurbare vloeroppervlak wordt niet meegerekend: 

• een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties; 
• een trappenhuis, met inachtneming van de een-op-een regel; 
• een voorziening voor verticaal verkeer, trapgat of liftschacht; 
• toegangssluizen naar trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt tot het trappenhuis; 
• een schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4,0 m2; 
• een ruimte die dient voor het parkeren van motorvoertuigen; 
• de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5 m; 
• een vrijstaande bouwconstructie en een leidingsschacht indien de horizontale doorsnede daarvan – bij schuine kolommen inclusief het gedeelte van de ruimte daaronder dat lager is dan 1,5 m – groter is dan of gelijk is aan 0,5 m2; 
• een dragende binnenwand; 
• een ruimte voor horizontaal verkeer indien deze uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang, met inachtneming van de een-op-een regel. 

Één-op-één regel houdt in dat: een trapbordes wordt als voorziening voor verticaal verkeer gerekend, tenzij het netto vloeroppervlak van de hierop aansluitende verhuurbare ruimte groter is dan of gelijk is aan het netto vloeroppervlak van het bordes zelf. Ditzelfde principe geldt voor een ruimte voor horizontaal verkeer die uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang. 

Bij de bepaling van de grenslijn van een vloeroppervlak moet worden genegeerd: een nis, een uitsparing en een uitspringend bouwdeel, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2. 

Meetrapport 

Een NEN 2580 meetrapport is een rapport dat inzicht geeft in de vloeroppervlakte en inhoud van een ruimte of gebouw. Een NEN 2580 meetrapport wordt opgesteld volgens de NTA 2581. 

• rapportage van een meting bestaande uit een meetcertificaat (in enkele gevallen meerdere meetcertificaten); 
• met bijbehorende meetstaten en (vlakken)tekeningen, aangevuld met een toelichting op het type; 
• meetcertificaat dat wordt verstrekt en een opgave van de uitgangspunten, voorbehouden en aannames. 

Oppervlakte berekening volgens NEN 2580 laten maken

Bij het aanvragen van een bouwvergunning moet het gebouw worden getoetst aan het bouwbesluit, hiervoor moet onder andere het gebruiksoppervlak van het gebouw worden bepaald. In het bouwbesluit is vastgelegd dat het gebruiksoppervlak van een gebouw moet worden berekend volgens NEN 2580.  

Bij het verhuren van een gebouw is het van belang om te weten hoe groot een gebouw is. Om de maximale verhuurprijs van een woning te bepalen moet aan de hand van een puntenwaardering de kwaliteit van een woning worden bepaald. Met kwaliteit wordt onder andere het gebruiksoppervlak (GO) bedoeld, deze oppervlakte dient te worden bepaald volgens NEN 2580. Zakelijk vastgoed wordt verhuurd voor een prijs per m2, dit kan op basis van het  brutovloeroppervlak (BVO), of op basis van het verhuurbare vloeroppervlak (VVO).  

Bij het verkopen van een woning is het van groot belang om aan kopers aan te geven hoe groot een woning is, dit is onder andere onderdeel van de waarde van een woning. Met een NEN 2580 meetrapport kan worden aangetoond wat de oppervlakte van de woning is.  

A= tussenwoning (basistype) 

AL= hoekwoning links 

AR= hoekwoning rechts 

AL1= variant hoekwoning links (bijvoorbeeld raam in de zijgevel) 

AR1= variant hoekwoning rechts (bijvoorbeeld raam in de zijgevel) 

AGR= geschakelde woning met rechterzijgevel 

AGL= geschakelde woning met linkerzijgevel 

AMIVA= minder validen woning 

Blok met gespiegelde woningen: 

A= ussenwoning (basistype) 

AS= gespiegelde tussenwoning 

ASL= gespiegelde hoekwoning links 

AR= hoekwoning rechts 

ASL1= variant gespiegelde hoekwoning links (bijvoorbeeld raam in de zijgevel) 

AR1= variant hoekwoning rechts (bijvoorbeeld raam in de zijgevel) 

ASGR= gespiegelde geschakelde woning met rechterzijgevel 

ASGL= gespiegelde geschakelde woning met linkerzijgevel 

Wat staat er in een tekenhandboek? 

In het tekenhandboek staan de onderdelen die moeten worden getekend, de technische afspraken en de tips die het tekenen bevorderen. Een belangrijke keuze is welk tekensoftware pakket wordt gebruikt, Allplan, Autocad of Revit?. Wordt er getekend in 2D of 3D? wordt het weggezet in een BIM model?  

De volgorde van tekenen kan ook de kwaliteit en de controle beïnvloeden, het uitgangspunt van TDC Engineering is om eerst de bouwkundige fase (plattegronden en gevels) te realiseren en na goedkeuring van de opdrachtgever de internetfase (plattegronden). 

In het tekenhandboek worden de begane grond, verdieping(en), aanzichten, doorsnedes en kozijnblad omschreven. De volgende onderdelen worden nader uitgewerkt: 

• Wanden: spouwmuren, woning gescheiden wanden, lichte scheidingswanden; 
• Vloeren: beton, cementdekvloer, houten vloerdelen, houten balklaag; 
• Openingen en kozijnen: binnen/buiten kozijn, stijl en regel, draaiend deel, deur, roeden, glas; 
• Maatvoering en tekst; 
• Ruimten, inhoud en bruto vloeroppervlak; 
• Trappen: steektrap, kwarttrap, spiltrap, bordestrap; 
• Daken. 

Iedere tekening heeft een onderhoek die is ingevuld met de volgende elementen: 

Daarbij wordt het logo van de opdrachtgever toegevoegd. In het tekenhandboek wordt hiervan een voorbeeld ter illustratie in vermeld. 

Overzichtstekening

Wanneer er een gebouw uit meerdere lagen , zoals bijvoorbeeld een flat, getekend wordt, worden alle types uitgewerkt zoals dat ook voor een eengezinswoning gebeurt. 

Verder wordt het hele gebouw in 3D opgezet zodat hier de hoeveelheden uitgehaald kunnen worden. 

Wanneer het gebouw volledig getekend is, dan wordt er van de gevels, plattegronden en doorsneden een overzichtstekening op schaal 1:100 gemaakt. 

Uitvoerlijsten

Wanneer de te tekenen woning of hoogbouwcomplex volledig getekend is, kunnen er uitvoerlijsten gemaakt worden. De uitvoerlijsten zijn van te voren gedefinieerd zodat deze automatisch gevuld worden tijdens het tekenen, en ook automatisch wijzigen wanneer er mutaties verricht worden. Deze worden geëxporteerd en samengevoegd in MS Excel zodat er in één overzicht van alle types de hoeveelheden per type te zien zijn.  

Zodra alles is getekend worden de tekeningen geëxporteerd naar DWG-formaat of PDF-formaat in deze formaten zijn de tekeningen in de praktijk te gebruiken.   

Aanvullende zaken die worden vastgelegd in het tekenprotocol zijn: 

Hoe om te gaan met adresgegevens, kadastrale gegevens, complexnummers, contouren, erfgrens, complex gegevens, ruimten met gegevens, VHE gegevens, fillingen, energielabel, doelgroep bewoners, gebouwtype, plotbladen, pictogram, lagen. 

De aanvullende zaken zijn voor iedere opdrachtgever maatwerk, omdat het moet gaan aansluiten bij de bestaande processen van de opdrachtgever. 

Voor wie is er een tekenhandboek? 

Het tekenprotocol met bijbehorend tekenhandboek is voor opdrachtgevers die hun tekeningen proces wil gaan standaardiseren voor haar organisatie en haar onderaannemers. Met als doel een eenduidige werkstructuur met een constante kwaliteit. Het zal zelfs bijdragen aan het terugdringen van faalkosten. De output van de tekeningen wordt gebruikt door professionals van strategisch voorraad beheer, meerjarenonderhoud, accountants, aannemers, schilders, elektrotechnische en installatietechnische organisaties, bewoners en gebruikers van het vastgoed. 

Zoals in het bovenstaande beschreven is het belangrijk dat het inmeten op een correcte en volgens vastgestelde stappen gebeurt waarbij de norm NEN2580 het uitgangspunt is. Waarbij wel moet worden meegenomen dat NEN 2580 gaat uit van het oppervlak exclusief dragende wanden. 

Vele pandeigenaren als gemeenten, vereniging van eigenaren, woningcorporaties, bedrijven, maar ook makelaars en adviesbureaus bezitten analoge tekeningen uit het verleden en/of digitale tekeningen die niet meer voldoen aan de huidige staat van het gebouw of pand. In de loop der jaren kan er veel zijn veranderd aan het gebouw. Denk aan verbouwingen intern, maar ook extern. 

Om dan goed inzicht te verkrijgen in de werkelijke oppervlakten is het noodzakelijk om met behulp van de meetinstructies en opnameformulieren de juiste waarden vast te leggen.  

Het kan noodzakelijk zijn dat de bouwkundige specialisten van TDC Engineering op locatie de panden gaat inmeten. Hiervoor gebruikt TDC Engineering meetbanden en\of lasertechnieken om de juiste waarden te kunnen verkrijgen en vast te leggen. Van het object wordt dan een (digitale) schets gemaakt én worden er aanvullende foto’s genomen op de situatie kwalitatief vast te leggen. 

Met de verkregen data kun je de onderstaande oppervlakten en inhoud dan weergeven voor:

• Gebruiksoppervlak wonen;
• Gebruiksoppervlak overig inpandige ruimte;
• Gebruiksoppervlak gebouw gebonden buitenruimte;
• Gebruiksoppervlak externe bergruimte;
• Bruto inhoud van de woning of object. 

Deze data kan dan digitaal worden weergegeven in plattegronden (lagen) (digitaliseren tekeningen). Dit kan in verschillende bouwkundige tekenprogramma’s zowel in 2D als in 3D. TDC Engineering heeft veel ervaring in AutoCad, Revit en Allplan. 

Het resultaat is dat met deze totale informatie een nauwkeurig beeld is verkregen van het gebouw. 

Het kost veel ruimte en tijd om de tekeningen fysiek uit te zoeken en te bewaren, vergeet dan ook niet eventuele waterschade of brandschade waardoor de tekeningen niet meer te gebruiken zijn. De kwaliteit van de tekeningen verslechteren door de jaren heen, lijnen hebben verschillende diktes en de maatvoering vervaagd, tekeningen verkleuren, scheuren en er worden aanpassingen over elkaar heen gekrast. Toch zijn dié originele tekeningen van een gebouw heel belangrijk als je bijvoorbeeld wilt gaan moderniseren of iets wilt gaan verbouwen in een authentiek gebouw. Je moet bijvoorbeeld weten welke wanden dragend zijn of hoe een constructie in elkaar zit. Dat kost de nodigde moeite met fysieke tekeningen. Tegenwoordig wordt alles in een tekenprogramma gezet en bewerkt. Dan is het mooi meegenomen dat je de fysieke tekeningen digitaal bij de hand hebt want, met het digitaliseren van de fysieke originele tekeningen behoud je de kwaliteit van de bouwtekeningen. 

Al gaat niet alleen om het behoud van de originele tekeningen maar ook om andere dingen zoals: 

• Goed beheer op actuele mutaties/wijzigingen;
• Alles op één opslagplaats;
• Toegankelijk op elke (online)locatie;
• Doorvoer van informatie richting meerdere tekeningen;
• Tijdsbesparing met zoeken naar de juiste documenten.

Voordelen van het digitaliseren tekeningen

De voordelen van het digitaliseren van fysieke tekeningen kent zo alleen maar voordelen. Het werkt sneller, is compacter en je hebt het altijd digitaal bij de hand. Door de digitalisering worden de tekeningen altijd aangepast naar de laatste versie. Dat betekent dus dat elke wijziging binnen een gebouw direct kan worden doorgevoerd op een tekening. Zo heb je op locatie altijd de meest recente tekening die direct toegankelijk is. Komt de digitale tekening niet overeen met de werkelijkheid dan kan je met één enkele handeling een opmerking plaatsen in de digitale tekening en zo bespaar je tijd, papierwerk en uiteindelijk ook weer kosten. 

Werkwijze

Bij het digitaliseren van tekeningen verwerkt TDC Engineering de fysieke tekeningen die U als klant zijnde aanlevert in een tekenprogramma. Simpel gezegd de door u aangeleverde tekeningen worden bij ons in een tekenpakket gerealiseerd of wij scannen de aangeleverde tekeningen in. De tekeningen die u aanlevert worden in goed overleg met u gedigitaliseerd in bijvoorbeeld programma’s zoals Revit, All-plan en Autocad. Wij realiseren een Pilot van een gebouw en u beoordeelt of de huisstijl die wij toepassen u bevalt. Waar nodig is passen we dingen aan zodat u tevreden bent met het concept. Vervolgens voeren deze huisstijl door naar de overige tekeningen. Alle wijzigingen die een gebouw met zich meebrengt verwerken we waardoor de digitale versie direct up-to-date is. Ons streven is dat de tekeningen in beheer blijven om mutaties en wijzigingen correct door te voeren en alles wordt dan digitaal opgeslagen zodat men overal snel op locatie bij de tekeningen kan. 

De bewonerstekeningen kunnen eventueel ook gebruikt worden voor communicatie tussen meerdere partijen. Zo is het bijvoorbeeld overzichtelijker om renovatieplannen van huurwoningen naar voren te halen. Of bepaalde binnenwerkse wijzigingen aantonen doormiddel van maatvoering. 

De bewonerstekeningen worden bij ons binnen het bedrijf opgezet vanuit dezelfde werkmethodiek als ieder andere tekening van het desbetreffende gebouw. Zo heb je altijd alles in 1 pakket wat zorgt voor overzicht en netheid. De Werktekeningen, doorsnedes en bewonerstekeningen zitten in 1 bestand waardoor een mutatie of wijziging snel doorgevoerd is naar de rest van de tekeningen en dat vordert zich dan tot minder werkuren.