MorgenWonen is het woonlabel van VolkerWessels. Het is een industrieel woningbouw concept, waarbij de woningen in eigen fabrieken worden geprefabriceerd en op de bouwplaats worden gemonteerd. Door deze werkwijze realiseert MorgenWonen één woning per productielijn per dag.

Uitdaging

Tijdens de uitbreiding van de productielijnen ontstond een knelpunt in de aanlevering van technische informatie aan de fabriek, zoals de legpatronen van de metselverbanden voor de buitengevelelementen.

MorgenWonen vroeg TDC om voor alle standaardelementen legpatronen uit te werken. Elk element moest daarbij de mogelijkheid bieden om veelgebruikte metselpatronen, zoals een rollaag, als optionele laag op te nemen. Bovendien moest het metselverband zo worden opgebouwd dat latere aanpassingen eenvoudig konden worden doorgevoerd op basis van architectonische keuzes.

Revit-gebaseerde oplossing

Om verschillende metselpatroonopties per element aan te kunnen bieden, is gekozen voor een uitwerking in Revit. Voor elk element is een aparte Revit-family aangemaakt: een driedimensionale digitale representatie van het beoogde metselwerk.

Binnen deze families zijn standaard metselverbanden opgenomen die via yes/no-parameters eenvoudig kunnen worden in- of uitgeschakeld. Zo kan snel worden gewisseld tussen patroonopties zoals een rollaag of een halfsteensverband.

Elk element is gekoppeld aan een vaste positie in de woning. Deze locatiegegevens geven aan op welke gevel en bouwlaag het element zich bevindt – essentieel voor de juiste toepassing van het metselverband in relatie tot het ontwerp.

Bouwaanvraag tot legpatroon

Om het proces van bouwaanvraag tot legpatroon verder te stroomlijnen, zijn er templates aangemaakt in Revit. Hierin worden per elementlocatie basiselementen ingeladen, zodat na de bouwaanvraag eenvoudig de juiste elementen geselecteerd kunnen worden.

Door vervolgens aanpassingen te maken op de standaarduitwerkingen, kan het model project specifiek worden afgestemd.

Wat is het woningwaarderingsstelsel (WWS)

Het woningwaarderingsstelsel (WWS), onderdeel van de Wet Betaalbare Huur, is een puntensysteem gebaseerd op verschillende factoren zoals oppervlakte, voorzieningen, energielabel en de WOZ-waarde. Sinds juli 2024 is het gebruik van het WWS verplicht bij het vaststellen van de maximale huurprijs.

Onze opdrachtgever

Een woningcorporatie met ruim 5.600 verhuureenheden (VHE) voor studenten en PHD’ers in Midden-Nederland heeft TDC gevraagd om voor meerdere gebouwen/complexen WWS- en gebruiksoppervlakteberekeningen (GO) op te stellen.

Rubrieken binnen het woningwaarderingsstelsel

Afhankelijk van het woningtype wordt een woning binnen het WWS getoetst op verschillende rubrieken. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. Onder onzelfstandige woonruimte vallen verblijfsruimten die gedeeld worden door meerdere bewoners.

Gegevens aanleveren voor de woningwaarderingsstelsel berekening (WWS)

Voor de bijna 200.000 m² aan woonoppervlakte zijn per verhuureenheid (VHE) diverse kengetallen overzichtelijk in kaart gebracht. Deze vormen de basis voor de latere WWS-berekening en zijn onderverdeeld in drie essentiële onderdelen die gezamenlijk het fundament vormen voor de uiteindelijke puntentoekenning.

1. Oppervlakte verhuureenheid (VHE)

In het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel wordt de oppervlakte per verhuureenheid (VHE) meegeteld op basis van de gebruiksoppervlakte (GO) (https://www.tdcengineering.nl/cases/omzetten-tekeningen-uitvoeren-nen-2580/).

De oppervlakte van gemeenschappelijke verblijfsruimtes wordt hierbij verdeeld over het aantal VHE’s dat er toegang toe heeft. Het toegekende aandeel wordt vervolgens opgeteld bij de oppervlakte van de betreffende zelfstandige woonruimte.

2. Voorzieningen complex

Ook de aanwezige voorzieningen in een complex worden meegenomen in de woningwaarderingsstelselberekening. Daarbij wordt gekeken naar de aanwezigheid van toiletten, wastafels, badkuipen, douches, centrale verwarmingsinstallaties (CV), keukenblokken, inbouwovens, koelkasten, magnetrons en afzuigkappen.

Voor elk van deze voorzieningen wordt bepaald of ze zich bevinden in de gemeenschappelijke verblijfsruimte of in de zelfstandige woonruimte. Net als bij de gebruiksoppervlakte worden voorzieningen in gemeenschappelijke ruimten verdeeld over de betreffende verhuureenheden (VHE). Alle voorzieningen worden per stuk gerekend, met uitzondering van het keukenblok, waarbij de oppervlakte bepalend is.

3. Algemene kwaliteitsfactoren

Naast voorzieningen zijn er ook algemene kwaliteitsfactoren die invloed hebben op de woningwaarderingsstelselberekening. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de aanwezigheid van thermostatische radiatorkranen. Ook buitenruimtes en fietsenbergingen vallen onder deze kwaliteitsfactoren.

 4. Aftrekpunten

Naast het toekennen van punten voor aanwezige voorzieningen kunnen bepaalde factoren ook leiden tot aftrekpunten. Hiervoor moeten de volgende zaken in kaart worden gebracht:

– of de totale oppervlakte van een VHE minder is dan 8 m²,

– of het glasoppervlak in de woonkamer minder is dan 0,75 m²,

– en of de woonruimte zich op vijf of meer bouwlagen bevindt zonder toegang tot een lift.

De NEN 2580 is een Nederlandse norm die wordt gebruikt voor het bepalen en meten van de oppervlakte van gebouwen, woningen, kamers, en andere ruimtes in onroerend goed. NEN staat voor “Nederlandse Norm” en is ontwikkeld door het Nederlands Normalisatie-instituut (NEN).

De norm specificeert de regels en richtlijnen voor het berekenen van de bruto vloeroppervlakte, netto vloeroppervlakte, gebruiksoppervlakte, en inhoud van een gebouw of ruimte. Het doel van de NEN 2580 is om consistentie en uniformiteit te waarborgen bij het bepalen van deze oppervlaktematen, zodat bijvoorbeeld vastgoedprofessionals, makelaars, taxateurs, en bouwkundigen dezelfde standaarden hanteren bij het rapporteren van ruimtegegevens.

Het is belangrijk om de NEN 2580 te volgen bij het bepalen van oppervlaktematen, omdat het accurate en vergelijkbare informatie biedt, wat nuttig is bij het verhuren, kopen, verkopen, of waarderen van onroerend goed. Het wordt vaak gebruikt in vastgoedrapporten en -documenten.

Onze opdrachtgever

Woningstichting Leusden, een woningcorporatie met ruim 2.600 verhuureenheden (VHE’s), actief in de gemeente Leusden, heeft ons verzocht om de woning cartotheek getekend in Arkey om te zetten naar Autocad (DWG) bestanden. Daarnaast was er de vraag om van het gehele bezit het GO conform de NEN 2580 meetinstructie in een meetrapport vast te leggen.

Omzetten cartotheek

De volledige tekeningen cartotheek in Arkey is ons ter beschikking gesteld om deze om te gaan zetten. Per complex hebben wij de om te zetten bestanden uitgezocht en daarna via een module binnen Arkey, omgezet naar Autocad (DWG).

Gebruiksoppervlakte en meetrapport

Vanaf 1 januari 2022 is het voor corporaties verplicht om voor alle woningen het GO conform NEN 2580 te hebben geregistreerd en gecontroleerd. Dit is nodig om de woningen op basis van GO te kunnen taxeren voor het verslagjaar 2021.

TDC Engineering is gevraagd om dit uit te voeren op basis van de omgezette tekeningen.

Daarnaast was er de wens om dit alles vast te leggen in een Excel overzicht en in een Meetrapport B voor alle VHE’s.

Er is ons gevraagd om voor de basistypes en varianten gebruik te maken van de omgezette DWG bestanden, hierop hebben wij vervolgens de NEN 2580 het BVO (bruto vloeroppervlakte) en GO bepaald.

Alle gegevens zijn daarna opgenomen in een Meetrapport B.

Aanlevering

Uiteindelijk hebben we naar de corporatie opgeleverd; een volledige adreslijst met BVO en GO in Excel, met daarnaast een Meetrapport B in PDF. In het meetrapport is naast de uitleg hoe getallen berekend worden een tabel met de verschillende oppervlaktes opgenomen en een plattegrond tekening waarop (met kleuren) de verschillende NEN 2580 oppervlaktes onderscheiden worden.

Oost Flevoland Woondiensten is een middelgrote woningcorporatie in de gemeente Dronten.

Met circa 4900 woningen, zorgappartementen, studentenkamers en maatschappelijk vastgoed bedienen ze met 50 medewerkers ongeveer 10.000 huurders in Biddinghuizen, Dronten en Swifterbant. Naast het uitwerken en beheren van de tekeningcartotheek heeft OFW TDC gevraagd, om van de verschillende complexen ook complexsituaties en wijkkaarten te vervaardigen.

Complexsituaties

Een complexsituatie is een overzichtskaart van een complex die in het bezit is van OFW. Op deze kaart wordt het betreffende complex met donkergrijze filling, huisnummer, type en bloknummer weergegeven. De overige complexen die zich rondom het bewuste complex bevinden worden in een lichtere grijze filling weergegeven, dit om duidelijk te maken welk bezit van anderen er ook aanwezig is.

Wijkkaarten

Voor de wijkkaarten zijn alle complexen ingedeeld in de CBS buurten, dit zijn regionale gebiedsindelingen. In het geval van OFW zijn de plaatsen Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant ook in buurten opgedeeld. In opdracht van OFW hebben wij van alle wijken waarin zich bezit bevindt ook een wijkkaart gemaakt.

Anders dan bij de complexsituaties zijn nu in principe alle complexen donker gearceerd (met uitzondering van de grenzen van de wijken).  Voor de wijkkaarten laten we in dit geval niet alleen het bezit zien, maar door middel van kleuren geven we 2 verschillende kaarten weer.

In dit geval Energie labels en Strategisch label, alle woningen hebben de kleuren van de verschillende energie labels en op de andere kaart hebben de woningen kleuren meegekregen om aan te geven welke onderhoud status ze hebben, bijvoorbeeld verhuurd, te koop, groot onderhoud enz.

Totaalkaarten

Van alle kaartsoorten hebben we ook complete overzichten gemaakt van alle plaatsen die op een A0 afgedrukt kunnen worden. Deze geven een snel en compleet overzicht van het gehele bezit.

Aanlevering

De wijkkaarten worden aangeleverd in PDF en DWG formaat.

Jaarlijks worden nieuwe complexen en verkochte woningen of complexen verwerkt, waarna er een nieuwe set van het geheel gemaakt wordt.Flevoland Woondiensten

Om Dimence Groep te voorzien van de juiste tekeningen hebben wij een format bedacht waarop we alle gevraagde tekeningen kunnen uitwerken en snel kunnen schakelen bij wijzigingen binnen de verschillende gebouwen.

Hierbij moet u denken aan het opzetten van een basisplattegrond aan de hand van bestaande analoge of digitale tekeningen. Op basis van deze plattegronden werken wij de Brandveiligheids- en Ontruimingstekeningen uit, conform de NEN 1414. Dit gebeurt in overleg met de brandweer zodat Dimence altijd voorzien is van goede en actuele plattegronden.

Onze opdrachtgever

Dimence Groep is een grote veelzijdige zorgaanbieder die in Oost Nederland met ruim 2.800 medewerkers ruim 50.000 cliënten per jaar van hulp voorziet.

TDC Engineering is al diverse jaren partner van Dimence Groep en verzorgd met name het uitwerken en onderhouden van tekenwerkzaamheden van alle locaties op gebied van Brandveiligheid.

Aanlevering

Wanneer de tekeningen gereed zijn worden deze door ons als PDF aangeleverd.

Deze tekeningen worden door de medewerkers van Dimence Groep afgedrukt en in geval van de Brandveiligheidstekeningen in de BHV mappen gedaan. Daarnaast worden de Ontruimingstekeningen opgehangen in de gebouwen. 

Vastgoedbeheer online

Om Dimence Groep 24 uur per dag 7 dagen in de week van dienst te kunnen zijn heeft TDC Engineering alle tekeningen ondergebracht in TDC Vastgoedbeheer.

Dit is een website waar verschillende medewerkers van Dimence Groep toegang toe hebben,  zodat zij de PDF of DWG bestanden ieder moment van de dag kunnen downloaden.

Voordeel hiervan is dat de medewerker weet dat deze altijd beschikbaar is en dat je hier ook altijd de laatste versie van de verschillende tekeningen beschikbaar hebt.

Op deze wijze zijn in het gebouw altijd de actuele bestanden beschikbaar.

Veluwonen, een middelgrote woningcorporatie met ruim 5.000 verhuureenheden (VHE’s), actief in de provincie Gelderland, heeft ons verzocht om vanuit een 3D BIM model een tekeningencartotheek op te zetten. In basis bestaat de cartotheek uit technische tekeningen voor de technische gebruikers vanuit, onder meer de Vastgoed afdeling en niet technische (bewonerstekening)  tekeningen voor de afdeling Wonen.

Wat is een (tekening)cartotheek?

Een cartotheek is een systeem of een verzameling van kaarten, plattegronden en tekeningen die georganiseerd en toegankelijk zijn voor het gebruik van cartografische informatie. Het is een soort archief of bibliotheek voor kaartmateriaal.

In een cartotheek worden kaarten, tekeningen en plattegronden vaak op thema, locatie, schaal of andere relevante kenmerken gecatalogiseerd en opgeslagen. Dit maakt het gemakkelijk voor mensen, zoals geografen, bouwkundig tekenaars (BIM Modelleurs), architecten, ingenieurs en planners, om kaarten te vinden die ze nodig hebben voor hun werk, onderzoek of projecten.

Vroeger werden cartotheeksystemen vaak fysiek onderhouden, waarbij kaarten in ladenkasten werden bewaard en geïndexeerd. Tegenwoordig zijn veel cartotheekcollecties gedigitaliseerd en toegankelijk via online databases en geografische informatiesystemen (GIS). Dit vergemakkelijkt het delen en ophalen van cartografische gegevens voor een bredere groep mensen.

Cartotheken kunnen worden gevonden in verschillende organisaties, zoals universiteiten, bibliotheken, overheidsinstanties, cartografische bedrijven en andere instellingen die zich bezighouden met het creëren, opslaan en verspreiden van kaartmateriaal.

Wijze van tekenen

De tekeningen bestaan uit plattegronden, gevels, doorsnedes en een situatie. Hierbij is uitgegaan dat de basistypes en varianten in basis worden getekend op complexniveau. Waardoor op deze wijze het totale bezit (voor alle VHE’s) voorzien is van een digitale tekening. In de loop van de jaren wordt er door middel van het verwerken van mutaties een tekening op adresniveau verkregen. Hierdoor blijven de kosten in aanvang relatief laag.

Opzet 3D BIM model

Door tijdens de opzet van het 3D BIM model rekening te houden met wensen vanuit Veluwonen met betrekking tot hoeveelheden en gegevens kunnen deze in de vorm van lijsten (bijv. in Excel) worden gegenereerd. Deze informatie kan worden gebruikt voor onder meer het invullen of toetsen van de meerjaren onderhoudsbegroting en kan op complex- en typeniveau aangereikt worden. Ook kunnen er uit het model ruimtestaten conform de NEN 2580 gehaald worden. Hierbij kun je denken aan gebruiksoppervlakten (GBO), bruto vloeroppervlakte (BVO) en verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO). Deze informatie is bedoeld voor de financiële afdeling en accountant, ten behoeve van het bepalen van de marktwaarde van het vastgoed binnen Veluwonen. Een eis waaraan de corporaties vanuit de rijksoverheid per 1 januari 2021 moet voldoen. Op verzoek kan er op eenvoudige wijze een meetrapport B conform NEN 2580 aangeleverd worden.

Aanlevering

TDC Engineering levert aan in Allplan Architecture en Pdf formaat, waarbij het 3D model is voorzien van een NL-SfB codering. De tekeningen zijn opgezet in een standaard lagenstructuur (NL-SfB). Hierdoor kunnen de verschillende installatie tekeningen, brandveiligheidstekeningen per laag worden vastgelegd en uitgewisseld met bijv. een installateur.

Complexsituaties

Verder zijn er complexsituaties getekend in verschillende sublagen, waardoor het totale bezit van Veluwonen direct is terug te vinden op geografische/kadastrale kaarten, maar ook zaken als energie labels, strategisch bezit, kadastrale grenzen, etc. kunnen worden weergegeven.